일반상업지 용적률 1560%까지 파격 허용…서울시, 재정비촉진사업 규제 완화

[SWTV 강철 기자] 수 년간 멈췄던 서울 도심 준주거·상업지역 재개발사업이 숨통을 틔었다. 서울시가 도시정비형 재개발의 법적 상한 용적률을 기존의 최대 1.2배까지 끌어올리고, 도심권의 획일적인 높이 규제를 사실상 철폐하는 대대적인 규제 완화책을 전격 시행하기로 한 것이다.

서울시는 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 확대하고 높이 규제를 완화하는 등 ‘재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안’을 본격 시행한다고 21일 밝혔다.

▲ 서울특별시청 전경. [사진=연합뉴스]

시는 이를 통해 사업의 추진 동력을 확보하고 도심 내 주택공급을 확대하겠다는 계획이다.

이번 개선안은 2025년 주택정비형 재개발사업 대상으로 시행한 ‘재정비촉진사업 규제혁신’ 1·2차에 이은 추가 완화책으로, 3차 개선안을 통해 준주거·상업지역 위주 ‘도시정비형 재개발사업’의 사업성을 대폭 개선함으로써, 그동안 사업성 부족으로 정체됐던 사업들이 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다.

우선 기존 도시정비형 재개발사업에 지구·구역별로 다르게 적용되던 용적률을 ‘기준·허용·상한 용적률’ 체계로 일원화한다. 상한용적률 적용 범위도 적용 항목을 공개공지 확보, 녹색건축·제로에너지 건축물 인증, 관광숙박시설까지 대폭 확대해 사업의 자율성을 높였다.

또 사업의 예측 가능성을 높이기 위해 허용용적률을 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용한다. 허용용적률 인센티브 항목은 녹지생태공간, 저출산·고령화 대책시설, 보행가로활성화 등이다.

특히 그동안 제한적으로 운영됐던 도시정비형 재개발사업의 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 완화한다. 이를 통해 사업성을 개선하고 민간 참여를 유도해 도심 내 양질의 주택을 속도감있게 공급한다는 계획이다.

최대 법적상한용적률은 준주거지역 600%, 근린상업지역 1080%, 일반상업지역 1560% 이하까지 허용한다. 또 경관·조망 및 기반시설 용량 등을 종합 고려한 세부 적용기준을 마련하고, 상업지역은 1.0배 초과 적용 시 입지요건(역세권, 간선도로 접도요건 등)과 공공성 검토기준(역세권 환경개선, 건축물 열린공간 등)을 제시하도록 해 사업성과 공공성의 균형을 이룰 예정이다.

서울시는 또 획일적인 높이 규제를 걷어내고 중심지 위계에 따라 높이 기준을 달리 적용하는 ‘유연한 높이 관리 체계’도 가동한다.

이를 통해 도심은 높이 제한 없이, 광역중심은 150m, 지역중심 이하는 130m를 기준으로 차등 설정해 입체적 도시경관을 조성할 계획이다. 여기에 공공시설 제공 및 지역 특성을 고려해 도시재정비위원회 심의를 통해 기준을 추가 조정할 수 있는 근거를 마련했다.

이번 재정비촉진사업 3차 개선안은 시행일(5월14일) 이전 준공인가를 신청하지 않은 사업장은 신규 또는 변경 계획 수립 시 모두 적용받을 수 있다.

한편 서울시는 이달 중 시·자치구 실무자 대상 설명회를 진행해 신속한 제도 정착을 지원하고, 세부 기준은 정비사업 통합 정보 플랫폼 서울시 정비사업정보몽땅에서 공개한다.