시선RDI, 우리은행 등에 에이프로스퀘어 빌딩 ‘무효 등기’ 소송…서울지법, 내달 20일 선고

[SWTV 강철 기자] 시가 4000억원 상당의 일명 ‘강남빌딩(에이프로스퀘어)’ 소유권 분쟁과 관련해 재판부가 오는 8월20일 15년 만에 처음으로 ‘등기의 무효’ 여부에 대한 판단을 내린다.

28일 법조계에 따르면, 서울중앙지방법원 제28민사부는 시선RDI가 제기한 소유권이전등기절차이행 등 사건(2024가합3270)의 변론을 종결하고 내달 20일을 선고 기일로 지정했다.

▲ 서울 서초동 소재 에이프로스퀘어 빌딩.

서울 서초동에 위치한 에이프로스퀘어는 지난 2011년 완공 이후 시선RDI와 두산중공업간 소유권 분쟁이 10년 넘게 이어지고 있다. 그 사이 건물 주인은 3번이나 바뀌었고, 지난 2022년 4월 JR투자운용(등기상 우리은행)이 인수해 현재까지 소유하고 있다.

이번 사건은 해당 빌딩의 ‘등기의 무효’ 여부를 판단 받는 소송으로, 지난 15년간 관련 소송에서 실질적으로 판단되지 않았던 ‘최초 등기의 효력과 후행 무효등기 여부’에 대한 재판부의 첫 판단이 나올 예정이다.

이번 소송이 진행되는 1년3개월 동안 피고인 한국증권금융 등은 그러나 소장을 송달받았음에도 변론종결까지 단 한 차례도 답변서를 제출하지 않은 것으로 알려졌다. 또 다른 피고인 우리은행 역시 원고가 제기한 구분건물의 성립 여부와 최초 등기의 효력 및 후행 등기인 자신의 등기 효력에 대한 구체적 반박이나 객관적 증거를 제출하지 않았다는 것이 시선RDI 측의 주장이다.

특히 피고 측은 변론이 3회 진행되는 동안 한 번도 출석하지 않았다. 이는 민사소송법상 ‘자백 간주’로 규정하고 있다.

이번 사건의 핵심 쟁점은 시선RDI가 토지를 매수하고 2011년 1월 건물을 완공해 소유권을 원시 취득한 이후 그 다음달부터 제3자들로 인해 이뤄진 최초의 신탁등기와 보존등기, 후행 이전등기들이 부동산등기법과 집합건물법 등 강행규정을 위반한 원인무효인지 여부다.

시선RDI는 “당시 시공사였던 두산중공업(현 두산에너빌리티) 전무와 법무사가 2011년 2월부터 건물의 보존·이전 등기 등을 수리하는 과정에서 시선RDI의 법인 인감도장과 법인 인감증명서를 적법한 권한과 절차, 허락 없이 무단으로 사용했다”라고 주장했다.

따라서 등기법과 집합건물법을 위반했고 이로 인해 현재까지도 집합건물(구분건물)이 성립하지 않은 상태로, 존재하지 않는 구분건물을 전제로 피고들의 모든 등기가 이뤄진 만큼 원인무효 등기라는 게 시선RDI 측의 주장이다.

특히 그간 3번의 소유권 이전 과정에서 건물 매매 계약서상 계약금이 모두 ‘0’원으로 표기된 점도 의문이다.

부동산등기법상 구분건물은 전유부분과 대지사용권을 하나로 일체화해 등기 수리해야 하는데, 2011년 2월 최초 등기 때부터 분리된 상태로 등기 신청이 이뤄졌고, 게다가 소유권이전등기와 신탁등기를 1건으로 신청해야 함에도 신탁등기 신청서 자체가 없다.

이는 ‘등기를 할 수 없는 사건’에 해당돼 최초 등록한 보존등기부터 이후 진행된 3차례의 이전등기가 각각 무효라는 게 시선RDI 측의 주장이다.

이외 등기신청 과정에서 제출된 등기신청서, 집합건축물대장, 토지대장 등 공문서들도 기재 내용과 절차의 적법성에 오류가 있고, 무엇보다 최초의 등기가 원인 무효일 경우 이후 발생된 이전등기들은 모두 효력이 인정될 수 없다는 것이다.

김대근 시선RDI 대표는 3회 변론기일 당시 “모든 등기가 부동산등기법과 집합건물법 등 강행규정과 대법원 판례를 위반해 각 등기돼 무효이고, 2011년 2월 무효의 등기에 기초한 2014년부터 후행 등기 역시 무효다”며 “따라서 시선RDI는 소유권을 상실하지 않았고, 이에 대해 공문서 등 객관적이고 명확한 증거와 강행규정 등 법리로 충분히 증명했지만, 피고들은 자신의 등기 효력과 원고의 실체적 권리관계를 뒤집을 만한 객관적 반증을 제출하지 못했다”라고 말했다.

이어 “헌법과 법률, 제출된 객관적 공문서 등 증거에 따라 원고의 토지 소유권과 건물을 원시취득한 소유권이 회복될 수 있도록 공정하고 사법정의에 합당한 판결을 내려 달라”라고 덧붙였다.

한편 문제의 강남빌딩에 대한 ‘등기의 무효’ 소송이 진행 중인 가운데, 소유주인 우리은행과 제이알투자운용은 해당 빌딩 매각에 나서 논란을 더욱 키우고 있다.

부동산 업계에 따르면, 상업용 부동산 컨설팅회사 쿠시먼앤드웨이크필드코리아는 교보리얼코와 함께 에이프로스퀘어 매각을 진행하고 있다.

매각 대금은 3500억원 수준으로, 지난 2022년 매입 당시 투자금이 3420억원인 점을 감안하면 4년 전 매입 금액으로 되판다는 얘기다.

부동산 업계의 한 관계자는 “강남에 소재한 빌딩의 경우 통상 4년 전보다 가격이 올랐고, 특히 에이프로스퀘어의 경우 알짜배기 건물임에도 본전에 매각하는 점이 납득하기 어렵다”며 “현재 소송이 진행 중인 만큼 법적 리스크에서 벗어나려는 것이 아닌가 한다”라고 말했다.

이와 관련 우리은행은 언론 보도를 통해 “재판 절차에 성실히 응하고 있고, 소송이 진행 중인 사안에 대해 자세한 내용을 말씀드리기가 어렵다”라고 밝혔다. 또 JR투자운용은 본사에 수 차례 전화를 걸었지만 연락이 닿지 않고 있다.